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【2024蓝筹年会】睿观研究院郝炬:未来房地产市场的五个趋势

导读 经济观察网 记者 田国宝 6月19日,在经济观察报主办的第二十一届(2024)蓝筹年会上,睿观研究院院长郝炬发表了主题演讲,对2021年以来...

经济观察网 记者 田国宝 6月19日,在经济观察报主办的第二十一届(2024)蓝筹年会上,睿观研究院院长郝炬发表了主题演讲,对2021年以来的房地产市场进行了系统回顾,并对未来的房地产发展趋势及机遇进行分析。

郝炬表示,在未来的5到10年中,增量和存量市场将并存,而且会从增量市场逐步向存量市场过渡,形成新的发展业务结构和商业模式。房地产行业稳步筑底,房地产企业及相关从业人员需要重塑信心,探寻新模式,杀出一条创新之路、生存之路。

以下内容根据郝炬演讲整理:

市场回顾

从2021年下半年到现在,三年多时间,房地产行业的调整出乎寻常。

从2021年开始,房地产经历了连续下降,一直到2024年4月,依然处于下降阶段,但下降趋势或程度在逐步收紧。5月,相关部委出台了对房地产市场起到推动作用的一些政策,预示着在市场供需结构发生变化的情况下,行业开始稳步筑底。

不过,房地产企业现在依然没有完全走出流动性危机。虽然很多相关政策出台了,但房地产企业本金、自筹资金、预售款等依然处于稳步下降趋势。

开工面积在2020年达到高点。2021年,新开工面积处于下降状态,但2024年开始有所回暖,意味着企业主体对未来市场开始逐步重拾信心。

销售面积最高点是17亿平方米,2023年是11亿平方米,今年1—4月是3亿平方米左右,全年预计有可能在8亿平方米—9亿平方米,跌幅非常大。

政策放松后,一二线城市部分区域的二手房交易有适度回暖,一手房销售也在筑底中。

待售面积有两个高点,一个是2015年达到7.16亿平方米,另一个是2024年达到7.4亿平方米,当下压力很大。

通过统计历史数据,我们发现,2008年到2018年发生了几个明显背离。

第一,房地产投资、销售数据与M2之间的背离。从2020年开始,由于疫情和贸易战,M2大幅增长,但房地产没有回升。

第二,房地产政策落实与房企资金到位情况之间的背离。一般来讲,政策对房地产的带动与企业资金层面有一致性,但这次没有。也就是说,很多政策对房地产现金流危机没有起到实质作用,当然也有销售不振的原因。

第三,房地产市场与库存之间的背离。一般情况下,由于前期销售预计悲观而减少房地产投资,库存增长会逐步放缓。但在2021年下半年房地产市场走弱的情况下,库存依然不断上涨。

未来趋势

第一,从价格下降到市场出清的过程,给予市场足够自主权实现未来调整。同时,房企如何打破原有高周转模式,从更多维度寻求发展模式,也是房地产企业下一步需要重点考虑的问题。

第二,政策引导解决房地产危机的三个核心问题,一是流动性的修复;二是信用的修复;三是市场预期的修复。

第三,未来供给机制的调整。未来将逐步形成高端市场有需求、中端市场有支持、低端市场有保障的机制。

第四,需求依然在,只是由于市场短期低迷和个人收入预期影响了购房决策。未来企业如何做好房子,做出符合需求的房子很重要。

第五,增量与存量并重。2022年之前,房地产市场是一个增量市场,未来在增量和存量并举的情况下,存量资产的经营、盘活、证券化等会带来更多机会。这是未来房地产行业增长和新模式诞生的重要原因。

很多城市的二手房成交量已经超过一手房,从原来一二手房简单替代关系变成了联动关系。一手房成交好转没有二手房成交作为基础是非常困难的。

同时,存量的商业、写字楼、长租公寓等经营性资产已成为当下房地产主流,在企业的主要业务中占比越来越高。

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